Türkiye Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış Raporumuzun yeni sayısı yayınlandı.
Emlak Konut GYO A.Ş. sponsorluğunda yazılan dönemsel sektör raporumuzun Ocak 2016 sayısı yayınlandı. Sadece Türkiye'de değil aynı zamanda Dünya'da da Türk Gayrimenkul Sektörü hakkında önemli bir referans kaynağı olarak kabul edilen raporumuzun yönetici özetini aşağıda bulabilir, raporun tamamını ücretsiz olarak www.emlakkonut.com.tr linkinden indirebilirsiniz;
YÖNETİCİ ÖZETİ
İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir. İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup, 250 sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır.
İnşaat sektörünün yukarıda ifade edilen ‘çarpan’ etkisi ülke ekonomilerinde ve hatta 2008 yılında yaşanan küresel krizde de görüldüğü üzere dünya ekonomisinde önemli bir etkiye sahip olmuştur.
Sektör bileşenleri ile birlikte makro ve mikro ekonomik şartlardan oldukça etkilenmekte olup, ilgili şartlarda meydana gelecek değişikliklerin de en fazla hissedildiği iş kollarından birisidir. Bu nedenle ‘duyarlılığı’ ve ‘eğilimleri’ anlamak için gerek küresel gerekse de ülkemize ait makroekonomik gelişmelerin analiz edilmesi önemlidir. Sektör ekonomik gelişmelerin dışında gelecek beklentisi, risk algısı ve beğeni gibi niceliksel olarak ölçülmesi daha zor olan faktörlerden de etkilenebilmektedir.
İnşaat sektörü değişkenlerini çok dikkatli bir biçimde ve belli bir vadede analiz edilmesi gerekliliği açıktır. Zaman zaman etkisi daha az olacağı varsayılan değişkenlerin etkisi yüksek olurken, bazı dönemlerde ise tam tersi olabilmektedir. Örneğin konut kredi faizlerinin yükselmesi bir yandan tüketicinin talebini düşürürken diğer yandan üretim maliyetlerini de artırmaktadır. Fakat bazı dönemlerde tüketim ile faiz arasındaki duyarlılık oldukça azalmaktadır.
Sosyoekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de ‘konut fiyatlarıdır.’ Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.
Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte ‘her zaman ve her yer için’ geçerli bir ‘doğru fiyat’ tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.
Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen ‘Türk Konut Piyasasında fiyat yönlü balon’ olup olmadığı sorusuna yaptığımız analizlerle bulduğumuz cevap ise ‘balon’ olmadığı yönündedir. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür.
Türkiye genelinde Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2011 ile Aralık 2015 tarihleri arasında) reel olarak %31.06 artarken, Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi %27.19 artmıştır. Fiyat, maliyet, arz, talep, bölgenin özellikleri ve davranışsal etkiler bir arada düşünüldüğünde en fazla fiyat artışının yaşandığı İstanbul ile Gaziantep/Kilis/Adıyaman bölgelerinde dahi balondan çok bazı bölgelerde ‘fiyat köpüğünden’ söz edilebilir. Söz konusu iki bölge ile ilgili olarak aşağıdaki kısa tespitleri yapmamız da mümkündür;
Birincisi son beş yılda reel olarak (Ocak 2011 ile Aralık 2015 tarihleri arasında) %64,8 değer artışı yaşayan İstanbul, diğeri ise aynı dönemde %50.79 artış kaydeden Gaziantep / Kilis / Adıyaman bölgesidir.
Her iki bölgenin de kendine ait özel fiyat dinamikleri olduğundan bunların ışığı altında fiyat hareketlerini yorumlamak daha doğru olacaktır. Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni Suriye ve Irak gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi ve ticari hayatta gayrimenkul teminatı kaynaklı bir yapının egemen olması gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat artışı özel bir durumdan kaynaklanmaktadır. Ancak fiyat artış hızının yavaşlaması piyasanın kendi dengesini oluşturma çabası içinde olduğunun da bir göstergesidir. Bu da piyasa mekanizmasının sağlıklı olması adına iyi bir işaretidir.
Sosyoekonomik bazda tartışılan önemli noktalardan biri de ‘konut fiyatlarıdır.’ Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.
Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte ‘her zaman ve her yer için’ geçerli bir ‘doğru fiyat’ tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı yapıya sahip olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.
Kamuoyumuzda sık sık tartışılan ve gündeme gelen ‘Türk Konut Piyasasında fiyat yönlü balon’ olup olmadığı sorusuna yaptığımız analizlerle bulduğumuz cevap ise ‘balon’ olmadığı yönündedir. Türkiye genelinde son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışının hala makul bir eğilimde devam ettiği görülmüştür.
Türkiye genelinde Konut Fiyat Endeksi (Ocak 2011 ile Aralık 2015 tarihleri arasında) reel olarak %31.06 artarken, Türkiye Yeni Konut Fiyat Endeksi %27.19 artmıştır. Fiyat, maliyet, arz, talep, bölgenin özellikleri ve davranışsal etkiler bir arada düşünüldüğünde en fazla fiyat artışının yaşandığı İstanbul ile Gaziantep/Kilis/Adıyaman bölgelerinde dahi balondan çok bazı bölgelerde ‘fiyat köpüğünden’ söz edilebilir. Söz konusu iki bölge ile ilgili olarak aşağıdaki kısa tespitleri yapmamız da mümkündür;
Birincisi son beş yılda reel olarak (Ocak 2011 ile Aralık 2015 tarihleri arasında) %64,8 değer artışı yaşayan İstanbul, diğeri ise aynı dönemde %50.79 artış kaydeden Gaziantep / Kilis / Adıyaman bölgesidir.
Her iki bölgenin de kendine ait özel fiyat dinamikleri olduğundan bunların ışığı altında fiyat hareketlerini yorumlamak daha doğru olacaktır. Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni Suriye ve Irak gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi ve ticari hayatta gayrimenkul teminatı kaynaklı bir yapının egemen olması gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat artışı özel bir durumdan kaynaklanmaktadır. Ancak fiyat artış hızının yavaşlaması piyasanın kendi dengesini oluşturma çabası içinde olduğunun da bir göstergesidir. Bu da piyasa mekanizmasının sağlıklı olması adına iyi bir işaretidir.
İstanbul özelinde ise artan yabancı talebi, alt yapı yatırımlarının canlılık getirdiği yeni konut alanlarının olması, fiyat artışına karşın canlılığını koruyan talep yapısı, ABD dolarındaki artışın yarattığı maliyetlerin kısmen fiyatlara yansıtılması, demografik özellikler (İstanbul Avrupa da saat de 19 kişi artan tek şehirdir. İç ve dış göç), artan alt yapı yatırımlarının yarattığı etki, ulaşım açısından dünyanın orta noktasında olması, tarihi ve kültürel özellikleri olarak görülebilir.
Shiller’in balon tanımın da yer aldığı üzere son beş yıllık sürede %100’ü aşan reel fiyat artışları ‘varlık balonu’ olarak nitelendirilebilmektedir. Bunun birlikte gerek İstanbul gerekse başka bölgelerde, yerin konumu, çeşitli özellikler ve tüketici davranışları gereği mahalle veya sokak bazında daha yüksek fiyat artışları da olabilmektedir.
Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının Türkiye genelinde giderek daha dengeli bir seyir izlediğini söylemek mümkündür. Geçmiş aylarda negatif reel artış yaşayan Artvin-Giresun-Gümüşhane-Ordu-Trabzon ile Van-Bitlis-Hakkâri Bölgesinde fiyatlar reel olarak yükselmeye başlamıştır. Her iki bölgede de gerek yatırım gerekse kullanım amaçlı tüketici talebi fiyatın göreceli olarak düşük kalması ile harekete geçmiş olup, konut piyasasının rasyonelleşmesi adına oldukça olumludur.
Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde ilk etki arz ve talepteki değişime bağlı olarak şekillenmektedir. Konut fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre biraz daha yavaş gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından bu yana baktığımızda gerek iç gerekse dış pek çok şoku yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı sergileyerek içinde bulunulan şartlara uyum sağlamaktadır. İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde daha rasyonel davranmaları giderek konut ve inşaat piyasasının etkinliğini artırmaktadır.
TCMB tarafından hesaplanan KFE’nin kalite etkisinden ayrıştırılması amacıyla hedonik regresyon analizi kullanılarak Hedonik Konut Fiyat Endeksi’ni hesaplamaktadır. Sonuçlara göre, Türkiye genelinde konut fiyatlarında meydana gelen nominal artışın yaklaşık dörtte birinin, reel artışların ise yaklaşık yarısının kalite artışlarından kaynaklandığı söylenebilir.
İfade ettiğimiz fiyat dinamiklerinde dikkat edilmesi gereken çok önemli bir nokta da, piyasa mekanizmasının fiyatı giderek dengelediği düşük fiyat artışı olan yerlerde fiyatların toparlandığı, hızlı fiyat artışı olan yerlerde ise artış hızının yavaşladığıdır. Bunun da giderek daha rasyonel davranan ‘konut piyasanın’ öncü bir göstergesi olduğu düşülebilir. Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık 1.000.000 adet konut ortalama el değiştirmekte olup, yıllık 650.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19.481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2013 yılında ise oran %61 seviyesinde gerçekleşmiştir. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre Türkiye nüfusu 78 milyon 741 bin 53 kişi olmuştur. Yıllık artış hızı ise binde 13.4 olarak gerçekleşmiştir. Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 (53 milyon 359 bin 594 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24’e (18 milyon 886 bin 220 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2’ye (6 milyon 495 bin 239 kişi) yükselmiştir. Bu bağlamada nüfus artışından kaynaklı ‘doğal’ bir konut talebinin olduğu gözden kaçmamalıdır.
Türk konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre daha mutedil olduğu söylenebilir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamalıdır. Bazı bölge, yöre veya mahallerde gözlenen çok hızlı fiyat artışlarının söz konusu bölgeye ait özel durumlardan kaynaklanabileceği ve ülkenin geneline şamil olmayacağı unutulmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır. Ancak büyüme hızı her türlü iç ve dış gelişmelere bağlı olarak yıldan yıla farklılık gösterebilecektir.
Türk Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü 2015 yılında etkileyen ve 2016 yılında etkilemesi olası unsurları şöyle özetleyebiliriz;
TCMB tarafından hesaplanan KFE’nin kalite etkisinden ayrıştırılması amacıyla hedonik regresyon analizi kullanılarak Hedonik Konut Fiyat Endeksi’ni hesaplamaktadır. Sonuçlara göre, Türkiye genelinde konut fiyatlarında meydana gelen nominal artışın yaklaşık dörtte birinin, reel artışların ise yaklaşık yarısının kalite artışlarından kaynaklandığı söylenebilir.
İfade ettiğimiz fiyat dinamiklerinde dikkat edilmesi gereken çok önemli bir nokta da, piyasa mekanizmasının fiyatı giderek dengelediği düşük fiyat artışı olan yerlerde fiyatların toparlandığı, hızlı fiyat artışı olan yerlerde ise artış hızının yavaşladığıdır. Bunun da giderek daha rasyonel davranan ‘konut piyasanın’ öncü bir göstergesi olduğu düşülebilir. Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık 1.000.000 adet konut ortalama el değiştirmekte olup, yıllık 650.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19.481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2013 yılında ise oran %61 seviyesinde gerçekleşmiştir. Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi verilerine göre Türkiye nüfusu 78 milyon 741 bin 53 kişi olmuştur. Yıllık artış hızı ise binde 13.4 olarak gerçekleşmiştir. Ülkemizde 15-64 yaş grubunda bulunan (çalışma çağındaki) nüfusun oranı 2015 yılında, bir önceki yılda olduğu gibi %67,8 (53 milyon 359 bin 594 kişi) olarak gerçekleşmiştir. Çocuk yaş grubundaki (0-14) nüfusun oranı ise %24’e (18 milyon 886 bin 220 kişi) gerilerken, 65 ve daha yukarı yaştaki nüfusun oranı da %8,2’ye (6 milyon 495 bin 239 kişi) yükselmiştir. Bu bağlamada nüfus artışından kaynaklı ‘doğal’ bir konut talebinin olduğu gözden kaçmamalıdır.
Türk konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre daha mutedil olduğu söylenebilir. Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamalıdır. Bazı bölge, yöre veya mahallerde gözlenen çok hızlı fiyat artışlarının söz konusu bölgeye ait özel durumlardan kaynaklanabileceği ve ülkenin geneline şamil olmayacağı unutulmamalıdır. Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır. Ancak büyüme hızı her türlü iç ve dış gelişmelere bağlı olarak yıldan yıla farklılık gösterebilecektir.
Türk Gayrimenkul ve İnşaat sektörünü 2015 yılında etkileyen ve 2016 yılında etkilemesi olası unsurları şöyle özetleyebiliriz;
- Yabancı döviz karşısında değer kaybeden Türk Lirası’nın, yabancı yatırımcı açısından ilgisini ve alım gücünü arttırarak devam etmesi,
- 2016’nın ilk yarısında konut satışlarının dinamizmini koruyarak geçen seneye göre artış göstermesi,
- Türkiye’nin yakın ve içinde bulunduğu coğrafyada jeopolitik önemin devam etmesi, göreceli olarak bölgede güvenli liman pozisyonunu koruması,
- Kredi faizlerindeki oynaklık ve yukarı yönlü eğilime rağmen yatırımcının fiyatlarda oluşacak fırsatları göz ardı etmeyerek mortgage kredisi kullanmaya meyilli olması,
- İstanbul’un marka şehir olarak dünyanın dört bir yanından yatırımcı ilgisi görmesi,
- İstanbul’un finansal bir merkez olması için yapılan çalışmaların daha da somutlaşması,
- Alt yapı projelerinin cazibe merkezi ve ilgi yaratması (özellikle Körfez geçişi, 3.Boğaz Köprüsü, İstanbul Boğazında Yapılan Tüp geçit projeleri, Üçüncü Hava Limanı, büyük şehirlerin hemen hemen tamamında görülen raylı taşıma ve metro projeleri ile Kanal İstanbul çalışmaları oldukça dikkat çekmektedir.)
- Ulaşım araç ve olanaklarının giderek artması sonucu büyük şehir çevrelerinin genişlemesi ve bu çevrelerde şehir merkezlerine nazaran daha planlı sosyal tesisler olması sonucu dış çevrelerin cazibesi koruması / arttırması,
- Kentsel dönüşümün ve buna bağlı düzenlemelerin 2016 yılında da hayata geçirilmeye devam etmesi,
- Sektörle doğrudan ilgili işletmelerin giderek daha kurumsal yönetilmesinin sağladığı yönetsel ve finansal avantajların şirketleri eskiye nazaran daha güçlü hale getirmesi,
- Geleneksel köyden kente göçün devam etmesine ek olarak artan mülteci sayısının doğudan büyükşehirlere akması sonucu özellikle batıdaki büyükşehirlerde kira ve mülk fiyatlarının artış trendinin diğer şehirlere göre daha fazla olması,
- Genç bir nüfus yapısına sahip olmanın getirdiği doğal talebin devam etmesi,
- Çekirdek aile kavramının değişmesi, evlenme ve boşanmalar nedeniyle artan konut ihtiyacının devam etmesi,
- Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve esnekliğe sahip olması,
- Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların, fiyat artışı düşük olan bölgelerden de konut almaya başlaması ve tüm Türkiye genelinde talep göstermeleri,
- Mortgage kredisinde başlangıç rakamı olan %25 sağlamakta zorluk çeken konut talep edenlerin, konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önlemler (Konut alımında %15 devlet desteği vb.) sonucu hedeflerine bu yıl daha kolay ulaşabilecek.
- 2001 Krizinden sonra oldukça hızlı büyüyen kişi başına düşen gelir ve finansal kolaylıklar;
- Gerek talep gerek arz yönlü konut piyasasının giderek daha rasyonelleşmesi ve esnekliğe sahip olması,
- Konut fiyat gelişmelerini takip eden yatırımcıların; fiyat artışı düşük olan bölgelerden de konut almaya başlaması ve Tüm Türkiye genelinde talep göstermeleri
- Ülkemizde genellikle seçim öncesi dönemlerde görülen konut ve otomotiv talebini erteleme eğiliminin 2015 yılında yaşanmamasıdır. Bunun temel nedenleri olarak daha sonraki dönemlerde talep artışının süreceği beklentisi ve döviz dalgalanması kaynaklı fiyat oynaklıklarına karşı tüketiciler tarafından alınan bir tür koruma yöntemi olarak görülebilir.
- Konut alımını ve tasarrufu teşvik amacıyla alınan önemlerin sektörü canlı tutması
- İnşaat ve gayrimenkul sektörünün, ’menkul kıymetler’ yolu ile gerek kaynak gerekse küçük yatırımcıya ulaşması için gerekli hukuki ve idari sürecin sonuna gelinmesi olarak ifade edilebilir.
Türkiye konut piyasasını etkileyen temel unsurlardan olan nüfus artışı, göç ve konutun yatırım aracı olarak görülmesi talebi hala canlı tutmaktadır. Özellikle yerli ve yabancı yatırımcılar açısından konutun, hem kira geliri ile düzenli irat sağlaması, hem de değer artışı ile reel bir getiri sağlayabilmesi doğru kriterleri taşıyan projelerde talebi arzın üstüne çıkarmaktadır.
Gayrimenkul sektörü özelinde hem arzı hem de talebi etkileyen pek çok unsur bulunmaktadır. Bu tip kıstasların en önemlileri arasında; projelerin konumu, mimarisi, sosyal yaşam alanları ve ulaşım kolaylıkları gibi alıcının kararını etkileyen unsurlar yer almaktadır. Ancak bunlarla birlikte gerek talep kararları açısından gerekse arzın satış kolaylığı yönünden, konutun finansmanında kolaylık sağlanması diğer şartlar ne olursa olsun önemli ölçüde alım kararını hızlandırmaktadır.
Konut sektörünün gelişmesi amacı ve gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak amacı ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen Gayrimenkul Sertifikaları bugüne kadar fazla uygulama alanı bulamamıştır. Buna rağmen hem talebin ileriki dönemlerde canlılığı koruması hem de sektörün ihtiyaç duyduğu fonu uygun maliyetlerle karşılaması amacı ile bu finansal enstrümanın geliştirilmesine ve desteklenmesine ihtiyaç vardır.
Fiyatlarda ise daha tedrici ve dengeli bir artış gözlenebilir. Ancak ekonomiyi etkileyen gelişmeler (Dünya da ki Merkez Bankalarının tutumu, iç sosyoekonomik ve jeopolitik gelişmeler, gelişmekte olan ülke kur ve faizlerindeki değişmeler, gayrimenkul rantlarında vergilendirmenin ağırlaştırılması gibi) unsurlar talepte geçici bir dalgalanma yaratabilir. Türkiye genelinde fiyatların ortalamadan az arttığı bölgelerde önümüzdeki altı aylık süreçte, yatırım amacıyla talep artışı görülebilir. İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Antalya gibi şehirlerimizdeki dinamik talep ile esnek arz yapısının sürmesi olası görünmektedir.