Gayrimenkul ve Konut Sektörüne Bakış Raporumuzun Mayıs 2015 Sayısı Yayınlandı.

İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli unsurlarındandır. Özellikle konut sektörünün kendi ekonomik çevresiyle git gide büyüyerek diğer pek çok sektörle birbirini etkilemesi makro açıdan önem arz etmektedir.

İnşaat sektörünün yukarıda ifade edilen ‘çarpan’ etkisi ülke ekonomilerinde ve hatta 2008 yılında yaşanan küresel krizde de görüldüğü üzere dünya ekonomisinde önemli bir etkiye sahip olmuştur.

İnşaat sektörü makro ve mikro ekonomik şartlardan oldukça etkilenmekte olup, ilgili şartlarda meydana gelecek değişiklikleri de en fazla hisseden sektörlerden biridir. Bu nedenle ‘duyarlılığı’ ve ‘eğilimleri’ anlamak için gerek küresel gerekse de ülkemize ait makroekonomik gelişmelerin analiz edilmesi önemlidir.

İnşaat sektörü ve birleşenlerinin değişkenlerini çok dikkatli bir biçimde ve belli bir vadede analiz edilmesi gerekliliği açıktır. Zaman zaman ağırlığı daha az olan değişkenlerin etkisi yüksek olurken, bazı dönemlerde ise doğrudan etkileyen parametrelerin etkisi yüksek olabilmektedir.

Mikro bazda tartışılan önemli noktalardan biri da ‘konut fiyatlarıdır.’ Konut fiyatlarındaki seyir ve fiyatlamanın doğru olup olmaması yalnız konut sektörü için değil tüm ekonomi için önemli bir gösterge olma özelliğini taşımaktadır. Bu durum Merkez Bankaları ve iktisat politikaları uygulayıcıları için hayati bir önem arz etmektedir.

Varlık fiyatlarının analizi ve oluşumu ile ilgili pek çok iktisat ve finans yöntemi bulunmakla birlikte ‘her zaman ve her yer için’ geçerli bir ‘doğru fiyat’ tespiti mümkün olmamaktadır. Bunun temel nedeni ölçülmesi daha zor olan insan ve buna bağlı davranış kalıplarından kaynaklanan unsurların zaman zaman baskın konuma gelmesidir. Ayrıca, özellikle konut projelerinin birbirlerinden konum, büyüklük ve sosyal olanaklar gibi oldukça farklı olması homojen bir karşılaştırmayı mümkün kılmamaktadır.

Bundan önceki raporlarımız ve yeni raporumuzda yaptığımız analiz ışığında Türk Konut Piyasasında ‘fiyat balonu’ olmadığına inanıyoruz. Son verilere göre yapılan analizlerde fiyat artışı makul bir eğilimde devam etmekte olduğu görülmüş, hesaplamalarda balonlaşma ihtimali olan tek bir yöreye rastlanmıştır. Bir önceki raporumuzda Ocak 2010 –Kasım 2014 dönemi için reel fiyat artışları, %53,9 olan Gaziantep, Kilis Adıyaman bölgesinde Ocak 2010 ile Mart 2015 dönemi arasındaki reel fiyat artışı %50,55 seviyesine gerileyerek arz-talep dengesi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Gaziantep-Kilis-Adıyaman bölgesindeki fiyat artışının temel nedeni ise Suriye ve Irak gibi ülkelerden gelen göçmenlerin yoğun talebi olarak gösterilebilir. Dolayısıyla fiyat artışı özel bir durumdan kaynaklanmakta olup bölgeseldir.

Öte yandan reel olarak konut fiyatlarının azaldığı bölgelerimizde mevcuttur. Örneğin; Artvin-Giresun-Gümüşhane-Ordu-Trabzon bölgesinde fiyatlar ortalama % -3,93 gerilemiştir. Ocak 2010 - Kasım 2014 dönemi arası benzer bir durum yaşayan Van-Bitlis-Hakkâri bölgesinde fiyatlar %-5,02 gerilerken aynı bölgede Ocak 2010-Mart 2015 arası gerileme hız kaybetmiş ve %– 3,51 olmuştur. Fiyatın düşmesine neden olan faktörler ise (demografik etmenler, göç, yabancı yatırımcı azlığı, gelir etkisi gibi) şeklinde ifade edilebilir.

Türkiye’de konut arzı ile talebi yavaş yavaş oturmaya başlamıştır. Yıllık 1.000.000 adet konut ortalama el değiştirmekte olup, yıllık 600.000 adet yeni konut ihtiyacı sürmektedir. TÜİK verilerine göre; ülkemizdeki hane halkı sayısı 19.481.000 civarındadır. Ortalama hane halkı büyüklüğü ise 3,8 kişidir. 2006 yılında konut sahipliği oranı %60,9 iken 2013 yılında ise oran %61 seviyesinde gerçekleşmiştir. Nüfus artışından kaynaklı ‘doğal’ bir konut talebinin olduğu dikkate alındığında konut sahipliği oranının aynı kalması bu alandaki artış potansiyelinin bir göstergesidir. Diğer yandan Türkiye çapında konutların amortisman süreleri 15 ile 20 yıl arasında bir süreye oturmaya başlamıştır.

Türk konut sektöründe orta ve orta alt gruba ait konut ihtiyacı oldukça yoğun olarak sürmektedir. Orta üst ve lüks segmente ise talebin orta alt segmente göre biraz yavaşlamakta olduğu söylenebilir.  Ancak fiyatlar konusunda zaman zaman yaşanabilecek dalgalanmalar ‘çöküş’ veya ‘balon’ olarak adlandırılmamadır. Hangi tip varlık olursa olsun, ne daima fiyatı artacak ne de daima düşecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta vadede eğilim büyüme yolunda olacaktır.
 

​




​Konut sektörünün gelişmesi amacı ve gayrimenkul projelerinin finansmanında kullanılmak amacı ile Sermaye Piyasası Kurulu tarafından düzenlenen Gayrimenkul Sertifikaları bugüne kadar fazla uygulama alanı bulamamıştır. Buna rağmen hem talebin ileriki dönemlerde canlılığı koruması hem de sektörün ihtiyaç duyduğu fonu uygun maliyetlerle karşılaması amacı ile bu finansal enstrümanın geliştirilmesine ve desteklenmesine ihtiyaç vardır.

2015 yılı ilk yarısı için konut sektöründe canlılığın sürmesi beklenmelidir. Fiyatlarda tedrici artış talebe bağlı olarak devam edebilecektir. Ancak dışsal gelişmeler (Fed Kararı, bu yıl ki seçim, jeopolitik gelişmeler, gelişmekte olan ülke kur ve faizlerindeki değişmeler gibi) unsurlar talepte geçici bir dalgalanma yaratabilir. Türkiye genelinde fiyatların ortalamadan az arttığı bölgelerde önümüzdeki altı aylık süreçte, yatırım amacıyla talep artışı görülebilir. İstanbul başta olmak üzere, İzmir, Ankara, Antalya gibi şehirlerimizdeki dinamik talep ile esnek arz yapısının sürmesi beklenmelidir.